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2 1. Rappel de quelques notions de base ; 2. Méthodes d’évaluation : Par postes de comparaison ; Par sol et constructions ; Par capitalisation du revenu ; Par méthodes professionnelles : Bilan promoteur, DCF, Millième….

Cours d’expertise immobilière Notions de base : les préalables Juridique DOC,Contrats de vente, VEFA, Copropriété… Foncier IF, Statuts, Régimes, … Urbanisme SDAU, PA, PD, Gestion urbaine, 12-90, 25-90… Économie Économie générale, marchés immobilieret foncier… Finance Indicateurs, levé de fond, taux de crédits, placement… Technique Études, Travaux… Fiscal CGI, Taxes des collectivités locales, droits… L’expert en Immobilier 3.

8 Cours d’expertise immobilière Notions de base: la valeur Le propriétaire d’un objet sans valeur : • le jette ou le détruit si c’est un meuble ; • le délaisse ou l’abandonne si c’est un immeuble, sauf éventuellement s’il lui attribue une valeur sentimentale. Dans les deux cas, l’objet est considéré comme inutile et/ou disponible en quantité illimitée. Par contre, le propriétaire d’un objet « de valeur » le conserve : • soit en vue de l’utiliser (usus) ou d’en recueillir les produits (fructus) • soit en vue de l’échanger (abusus). C’est cette valeur d’échange qui nous intéresse … Extrait du livre: Expertise immobilière, guide pratique.

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6 L’expert en estimations immobilières a pour mission de rechercher la valeur d’un bien immobilier. Encore faut-il préciser cette notion de valeur qui, dans le domaine immobilier, est loin d’être aussi simple qu’il y parait. Vu la complexité du contexte économique contemporain, les actifs immobiliers sont devenus des moyens de placement à long et moyen terme et de spéculation à court terme. Ils n’ont donc plus rien à envier aux valeurs mobilières qui sont cotées quotidiennement sur un marché en fonction de l’information qui les concerne..

7 La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait raisonnablement être cédé en cas de vente amiable au moment de l'Expertise, les conditions suivantes étant supposées préalablement réunies : La libre volonté du vendeur et de l'acquéreur ; La disposition d'un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché ; Le maintien de la valeur à un niveau sensiblement stable pendant ce délai, que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions du marché, sans réserves, avec une publicité adéquate ; L'absence de facteurs de convenance personnelle..

8 Peuvent être considérés comme des synonymes de la valeur vénale les termes de valeur marchande, valeur de marché ou encore valeur de réalisation. La valeur vénale d'un bien immobilier peut être définie dans deux hypothèses : -la valeur d'un bien libre ou supposé tel, partant du principe que le bien est vacant et libre de tout titre d'occupation. - la valeur du bien "occupé", qui tient compte de la présence dans les lieux d'occupants, titrés ou non. Dans ce dernier cas, la valeur dépend aussi des conditions juridiques et financières de l'occupation et de la qualité du ou des occupants. Enfin, l’expression de la valeur est toujours monétaire..

9 Les composantes de la valeur 1. La situation : la croissance urbaine et l’évolution des villes, le marché foncier, la formation du prix et la rente foncière, le marché de l’immobilier (offres et demandes), le site, le quartier, le voisinage….

10 2. Les facteurs physiques : Le terrain : la configuration, le relief, le sous-sol, les éléments d’équipements (VRD), encombrement… Les constructions : architecture et gros œuvre, le second œuvre, les équipements, solidité de l’édifice, l’étanchéité, les coûts de constructions, les ratios….

11 3. Les facteurs économiques et sociologiques: La spécificité du bien (terrain, construction, utilisation…), l’utilité et la rentabilité, le marché, l’économie générale, le comportement des acteurs (investisseurs, utilisateurs et pouvoirs publics), le cycle de l’immobilier….

12 4. Les facteurs juridiques Le droit de la propriété immobilière, le texte sur l’immatriculation foncière, la copropriété, la VEFA, les statuts particuliers, la réglementation urbanistique, le bail d’habitation, le bail commercial, l’expropriation….

13 5. Les facteurs fiscaux L’importance de la fiscalité et son incidence sur la valeur enregistrement : 7% (4% avec engagement de lotir ou construire, majoration de 15%, pénalités 10%, 5% et0.5%) droits de la CF : 1 % de la valeur du bien (droit ad-valorem) TVA : 20% (les terrains sont hors champ) TNB : 4 à 20 (immeuble) et 2 à 12 (villa/indiv) dhs/m²/an TPF : Taxe sur le profit réalisé suite à une vente/location.

 Le paradoxe de l'eau et du diamant est un paradoxe qui naît de la théorie classique de la valeur. Il a été énoncé par Adam Smith sous la forme suivante :  « Il n'y a rien de plus utile que l'eau, mais elle ne peut presque rien acheter ; à peine y a-t-il moyen de rien avoir en échange. Un diamant, au contraire, n'a presque aucune valeur quant à l'usage, mais on trouvera fréquemment à l'échanger contre une très grande quantité d'autres marchandises.  Ce paradoxe a servi de fil conducteur pendant tout le XIXe siècle pour résoudre la question de la valeur et illustre la distinction entre valeur d'échange et valeur d'usage 14.

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16 En économie de marché, la valeur correspond à l’appréciation portée par un sachant qualifié sur le prix pouvant normalement être obtenu de la vente d’un objet qui ne lui appartient pas et qu’il ne convoite pas. La valeur n’est pas nécessairement égale au prix constaté ; ce dernier peut être : - élevé - faible - voir normal : prix de convenance (particularité pour l’acquéreur) : prix de « nécessité » (nécessité de vendre) : il correspond à la valeur sensiblement. La valeur n’est pas le prix de revient, ni le coût de remplacement. Le prix est le montant monétaire échangé contre un bien ou un service lors d'un achat ou d'une vente..

17 En économie et en finance, le concept de prix diffère de celui du coût ( le coût = les dépenses liées aux intrants) alors que le prix correspond au montant de la vente ou la valeur psychologique que le consommateur ou le client est prêt à payer. Ce qui est pour l'un prix de vente est pour l'autre un coût d’achat et si la valeur numéraire est par définition identique, les problématiques en jeu sont fort différentes.

18 Le prix peut être un « prix de marché » ou un « prix imposé », selon le régime économique. Dans une économie de marché, les prix résultent de la libre confrontation de l'offre et la demande sur le marché : la rareté fait monter les prix tandis que l'offre excessive les fait descendre. Un marché de concurrence pure et parfaite est un marché qui satisfait 5 conditions : 1. atomicité des agents : il y un grand nombre d'acheteurs et de vendeurs qui empêchent toute coalition entre acteurs économiques. homogénéité des produits : les produits sont semblables. transparence de l'information : toutes les caractéristiques du marché sont connues des acteurs. libre entrée et libre sortie. libre circulation des facteurs de production. 2. 3. 4. 5..

COUrs d'expertise immobiliére Notions de base: Définition.

20 En droit, le terme « bien » désigne : Des choses matérielles qui servent à l’usage de l’Homme ; on dit aussi objets corporels ou choses corporelles (maison, voiture …).

21 Par nature, par destination ou par l’objet auquel il s’applique ; La pleine propriété immobilière : Usus, fructus et l’abusus..

22 Caractéristique du droit foncier au Maroc : Sources ; Dualité du régime : Non immatriculé et l’immatriculé ; Diversité des statuts ; Droits coutumiers particuliers ; ➔ Impacts et difficultés du foncier au Maroc..

23 2. Urbanisme Le schéma directeur d'aménagement urbain Le plan de zonage Le plan d'aménagement a pour objet de définir, entre autres, les éléments suivants: …L'affectation des différentes zones suivant l'usage principal qui doit en être fait ou la nature des activités dominantes qui peuvent y être exercées telles que zone d'habitat, zone industrielle, zone commerciale, zone touristique, zone maraîchère, zone agricole et zone forestière ; …Les règles d'utilisation des sols et les règles applicables à la construction, notamment les hauteurs minima ou maxima du bâtiment et de chacune des parties, le mode de clôture, les conditions d'implantation et d'orientation des immeubles, les parkings couverts ou non, les distances des bâtiments entre eux, le rapport entre la surface constructible et la surface totale du terrain, les servitudes architecturales ….

Constitue un lotissement toute division par vente, location ou partage d'une propriété foncière, en deux ou plusieurs lots destinés à la construction d'immeubles à usage d'habitation, industriel, touristique, commercial ou artisanal, quelle que soit la superficie des lots. 24.

25 Morcellement : Dans les communes urbaines, les centres délimités, leurs zones périphériques, les groupements d'urbanisme, les zones à vocation spécifique, et toute autre partie du territoire couverte par un document d'urbanisme approuvé tel que le schéma directeur d'aménagement urbain et le plan de développement d'une agglomération rurale, sont soumises à autorisation préalable de morcellement : toute opération de vente ou de partage ayant pour objet ou pour effet la division d'une propriété foncière en deux ou plusieurs lots non destinés à la construction; toute vente en indivision d'une propriété foncière qui aurait pour effet d'attribuer à l'un au moins des acquéreurs des droits de copropriété dont l'équivalence en superficie serait inférieurs à la superficie prévue pour les lots de terrain par les documents d'urbanisme et à défaut de superficie ainsi prévue, à 2.500 mètres carrés..

26 L’Agence urbaine délivre, à tout demandeur (propriétaire de terrain ou représentant), une note de renseignements relative au terrain. Elle comprend essentiellement : 1. Un extrait du plan d’aménagement où se situe le terrain objet de la demande ; 2. Les dispositions urbanistiques régissant ce terrain à savoir : le zonage, les types d’occupation et d’utilisation du sol interdit, la possibilité maximale d’occupation du sol, la hauteur maximale des constructions, etc..

27 Les grands courants économiques de l’histoire : Les mercantilistes (17ème et 18ème siècles), Les physiocrates : François Quesney (1694-1774), Classiques (Adam Smith), Néoclassique, Marx (1818- 1883), Keynes… Théories économiques : Cycle, marginale, bulle, la main invisible… Marché : Offre, demande, prix, le stock, le flux….

28 4. Financier Investisseurs en immobilier : acteurs professionnels (aménageurs et promoteurs), les banques (crédits immobiliers),les investissements étrangers et les apports desclients Marges bruts : différence entre le chiffre d’affaire et la totalité descharges Taux de Rendement Interne (TRI) D'un point de vue financier, il permet de juger de l'intérêt de l’investissement : il suffit pour cela de le comparer au taux de rentabilité à exiger du projet compte tenu de son risque. S'il lui est supérieur, il y a création de valeur, sinon l’investissement ne mérite pas, d'un point de vue financier, d'être réalisé. Valeur Actuelle Nette (VAN) Elle représente la valeur des flux de la trésorier liés à l‘investissement, actualisés au taux de rentabilité exigé par le marché compte tenu du risque de cet investissement. Elle représente donc le montant de la création de valeur anticipé surl‘investissement. Effet levier le recours à l‘endettement permet d'augmenter la rentabilité des capitaux propres de l'entreprise. En revanche, lorsque la rentabilité économique est inférieure au coût de l‘endettement, l'effet de levier joue négativement..

29 Exemple théorique : Investisseur privé (personne physique) dans un projet immobilier : acquisition sur plan d’un appartement d’une valeur de 400.000 dhs par apport de fonds propres Après réalisation du projet en une année, la valeur de l’appartement est de 600.000 dhs Marge brut : 200.000 dhs Valeur Actuelle Nette (VAN) Marge – (impôts : TPI + frais divers dont les frais financiers + droits de mutations); 400.000 X 15 % = 60.000 TPI = (200.000-60.000) X 20 % 200.000 – (28.000 + 60.000 (15%)) = 112.000dhs Taux de Rendement Interne (TRI) TRI : 112000/400000= 28 % Effet levier Supposons que la personne a eu recours au crédit pour acquérir 02 appartements en plus de son apport de 400.000 dhs (sans frais financiers supplémentaires) VAN (02) = 224.000 dhs TRI (02) : 224000/400000 = 56 %.

30 5. Technique Topographie : Plan côté, plan parcellaire, mesure, surface, rétablissement des bornes, implantation, contrôle des seuils, MEC, Copropriété… : Techniques, Normes et précision Cadastre : Juridique, fiscal, national, applications… Travaux d’aménagement : In site et hors site ; Technologie du Bâtiment : Intervenants Les phases La démarche de réalisation.

31 6. Le développement durable ou développement soutenable, traduction de l’anglais : Sustainable development, est une nouvelle conception de l’intérêt public visant à allier le développement des sociétés de façon équitable et la protection de l'environnement. Selon la définition proposée en 1987 par la Commission mondiale sur l’environnement , le développement durable est : « Un développement qui répond aux besoins des générations du présent sans compromettre la capacité des générations futures à répondre aux leurs. Deux concepts sont inhérents à cette notion : le concept de « besoins », et plus particulièrement des besoins essentiels des plus démunis à qui il convient d’accorder la plus grande priorité, et l’idée des limitations que l’état de nos techniques et de notre organisation sociale impose sur la capacité de l’environnement à répondre aux besoins actuels et à venir. ».

32 La fiscalité Immobilière désigne toutes les dispositions qui permettent d’imposer : • Les opérations qui concourent à la construction et éventuellement à la commercialisation des immeubles ; • Les profits réalisés à l’occasion de la vente d’immeubles par: Des marchands de biens ; Des lotisseurs ; Des promoteurs immobiliers ; • Les plus values réalisées par les personnes physiques ou assimilées dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé..

33 Frais d’enregistrement loi des finances 2012 : 4 et 8%, IR, TPF, TVA et IS (code général des impôts) « Taxes au profit des communes urbaines et rurales Sont instituées au profit des communes urbaines et rurales les taxes suivantes :… - taxe d’habitation ; - taxe sur les terrains urbains non bâtis ; - taxe sur les opérations de construction ; - taxe sur les opérations de lotissement ; … » La loi 47-06 RELATIVE A LA FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALE.